海景房“1元起拍”暗藏猫腻：竞拍结束前谁在疯狂加价？
孙梦凡
“精装修，大露台，一线海景房1元起拍！”
近日，在多个线上拍卖平台，出现了大批“1元起拍”的房产，其中有不少是山东乳山、广东惠州等地的海景房。这些被挂拍房产，大多被碧海蓝天围绕，室内装修风格清新，有的出门便是滨海浴场、大海沙滩。
如此旅居房源，真的一元起拍？记者采访发现，这背后实际上套路重重。比如，以超低价引流，竞拍时则会升至市场价；部分已拍出的房源，实际成交难确认，目前仍在中介平台挂牌；竞拍结束前，会有人疯狂抬价等。
对此有业内人士提醒称，与法院主导的司法拍卖不同，上述房产拍卖属于商业行为，购房者可能面临房源情况难核实、交易税费及平台费等隐形成本高、拍卖公司主导交易可能悔拍等风险，建议评估风险谨慎参与。
海景房超低价起拍
海景房又火了！这次不是因“几万元买套房”，而是直接“1元起拍”。
近期，克而瑞发布了一份统计数据，显示2025年6月新增挂拍房源中，有278套房源的起拍价被设置为了1元。这些“1元起拍”房产，大多数来自山东威海，共计216套，均为乳山的海景房，涉及超90个小区。
记者检索多个拍卖平台发现，确实存在“1元起拍”的房产，甚至还设有专区。
比如，打开阿里拍卖APP，在房产频道有“一元起拍”栏目，涉及山东、广东、四川等多个省份，包含自称商铺、住宅等不同类型的房源，不管实际情况如何，起拍价都被设置为1元，保证金则从一万到数万不等。
在这其中，最引人注目便是“特价海景房”，囊括了山东威海、广东惠州、海南三亚、广西北海等几个城市，其中尤以山东威海乳山的房源居多。
记者核实了几套房源发现，这些被挂拍的海景房，市场价多在数万到十几万不等。
比如，乳山银滩青银银海园小区，有一套41平方米的一居室正在被拍卖，起始价仅1元，保证金1万元，加价幅度100元，截至目前出价为201元。而在房产中介平台上，该房源也在被挂牌出售，价格为7.7万元。
再如乳山海之缘小区的一套房源，52平方米的两室一厅，拍卖起始价同样为1元，保证金1.2万元，加价幅度100元，截至目前出价为101元。在房产中介平台上，该小区同户型的房源，挂牌价普遍在7万元左右。
在大量“1元起拍”房源中，甚至还有“5毛起拍”的。比如银滩之心观海苑一套73平方米的两室两厅房源，起始价为0.5元，参拍保证金1.1万元，加价幅度100元；而房产平台上，该小区同类房源挂牌价为10.4万元。
一直以来，乳山海景房因低价为人所知，但即便如此，当地二手房均价也超过2000元/平方米，单套房源从数万到十几万不等，还有总价近50万的精装二手房。如今涌现的“1元起拍”房产，真的能让人“捡漏”吗？
拍卖背后套路重重
记者多方采访发现，这些超低价起拍的海景房，背后猫腻并不少。
首先需要厘清，目前批量出现的这些房源，并非司法拍卖的“法拍房”，大多是商业竞拍。商拍房产来源比较多样，有的是个人或企业自愿拍卖，有的是商业机构募集而来，通常参与者多、规则灵活，属于商业行为。
前述提及房源的竞拍公告便标明：本套房屋的竞卖为“资产处置”，不同于司法拍卖，公司不承担标的瑕疵保证，强烈建议有意向竞买人亲自实地看样。
对此有网友表示：就算是商拍房，但价格这么低，是不是也能捡漏？实际情况可能并不简单。近日记者观看了几场拍卖全过程，房源无一例外都是1元起拍、最后被拍到正常价格，甚至比市场价还高，几乎不存在超低价成交的房源。
比如，乳山福海苑一套133平方米的房源，起拍价1元、保证金2.2万元，最终竞拍结束时价格达到了22万元；海翔花园一套104平方米的房源，起拍价1元、保证金1.5万元，最终竞拍结束时，被拍到了13万元的价格。
记者查看了几个主要的拍卖公司账号，在主页已经拍出的房源中，基本没有超低价成交的海景房，价格最低也有三万元，高的有数套则超过20万元。
一名当地人士还表示，那些拍到市场或较高价的房子，也并非都是网友出价。“这些房产拍卖背后有不少中介，如果房子出价一直很低，拍卖过程中会有托儿把价格加上去，通过制造热度引导网友出价，网罗可能上钩的人。”
在前述两场拍卖中，记者发现，这两套房源均是一天内无人问津，在竞拍结束前五分钟，突然开始疯狂加价，短短几分钟内价格从百元抬升到超十万元。
此外，这类拍卖的竞拍规则，一般都由拍卖公司决定，最终房源是否真正成交等具有不确定性。记者发现，有不少显示竞拍结束、有成交价的房源，目前仍然在房产中介平台挂牌，咨询后相关带看人士均称“房子还在”。
有网友便分享称，自己出于好奇参拍了一套房源，但过了几天便没了下文，保证金被退回来了。另一当地人士表示，这类房源在拍卖时会有一个“保护价”，委托人和拍卖公司早已定好，如果最终价低于该价格便不会成交。
一位在乳山做了多年房产中介的人士称，其实当地不少二手房都在中介手中，他们通过低价收房、加价转卖赚取收益，比如游说老业主5万元转手、自己再加两万卖出去，这种低价拍卖活动有的也是噱头和引流手段。
律师：“捡漏”营销暗藏风险
如果消费者出于“捡漏”心态，参与低价房产商拍，可能存在哪些风险？
北京金诉律师事务所创始合伙人王玉臣律师表示，“1元起拍”很多时候不止是试水，更是一种营销方式，目的是吸引更多人关注房源。在实务操作时，成交价往往并非1元或超低价，不会按所谓的“起拍价”成交。
他还表示，如果并非司法拍卖，通常无法享受司法拍卖中法院负责清场的保障，如果存在产权瑕疵时需自行诉讼解决、成本较高，还可能遭遇"长期租赁合同"等恶意对抗情形，以及存在未披露的税费、物业欠费、抵押债务等问题。
与此同时，非司法拍卖的方式，可能会缺乏保证金监管机制，或者存在卖家自抬价格、虚假竞拍的风险。即便最终成交价低于预期，普通卖家的违约成本，也远低于司法拍卖，成交后可能因市场价差拒绝配合过户。
在费用方面，记者查询发现，如果购房者通过商拍渠道买房，成交后还需支付软件服务费(成交价的0.5%～1%)、以及付给拍卖机构的佣金(成交价的5%)；而在乳山，当地中介表示，正常买二手房的中介费是一个点。
克而瑞近日文章也称，部分二手房房东选择拍卖方式，属于市场行为，无可厚非。但对买家而言，即便是“法拍房”，司法机关或拍卖平台尚不能给到完全的披露和保障，那些并非司法拍卖的房源，保障度就更低了，需要买家具有专业知识。
现实交易中，这类非司法拍卖的房源，可能会遇到无法办理产权过户、无法入住使用、无法落户籍、卖家其他债权人提出异议等诸多情况。
克而瑞表示，近期多地出现“1元起拍”的特价房，背后也是受二手房交易流速下降所影响。建议各地进一步规范二手房进入拍卖的条款，在完善二手房支持政策的同时，也需处理好各方权责关系，避免不必要的纠纷和风险。
